Fernablesbare Zähler in der WEG: Frist 31.12.2026 (gratis Muster)

Das Wichtigste im Überblick

• Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Zähler müssen nach § 5 Abs. 3 HeizkostenV bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht sein. Eine Verlängerung ist bis heute nicht in Sicht (Rechtsstand: 9. November 2026).
• Fernablesbar ist eine Ausstattung, wenn sie ohne Zugang zu den einzelnen Wohnungen abgelesen werden kann.
• Für eine Eigentümerversammlung mit der Dreiwochenfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG ist es Anfang November der letzte Moment. Danach bleiben der allstimmige Umlaufbeschluss oder die Beauftragung durch den Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.
• Das Kürzungsrecht von 3 Prozent aus § 12 Abs. 1 HeizkostenV gilt nicht zwischen einem Wohnungseigentümer und seiner Gemeinschaft, wohl aber zwischen Mieter und vermietendem Eigentümer. Fehlt zusätzlich die monatliche Verbrauchsinformation, summieren sich die Kürzungsrechte.
• Ein einzelner Eigentümer kann die Umrüstung nach § 18 Abs. 2 WEG als ordnungsmäßige Verwaltung verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen.
• Der BGH hat am 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) klargestellt, dass die Gemeinschaft für die Vergabe nicht zwingend drei Vergleichsangebote braucht.

Die Frist aus der Heizkostenverordnung läuft am 31. Dezember 2026 ab, und sie betrifft nahezu jedes Mehrparteienhaus mit zentraler Heizung. In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das kein Thema, das die Verwaltung still im Hintergrund erledigt: Die Umrüstung kostet Geld, sie berührt laufende Verträge mit dem Messdienstleister, und sie braucht in aller Regel einen Beschluss. Wer jetzt noch nicht umgerüstet hat, entscheidet nicht mehr zwischen allen Optionen, sondern zwischen den beiden, die zeitlich überhaupt noch funktionieren. Dieser Beitrag ordnet ein, was die Verordnung verlangt, welcher Weg in den verbleibenden Wochen realistisch ist, was die Umrüstung kostet und was ab dem 1. Januar 2027 gilt.

Was die Heizkostenverordnung verlangt

Wann eine Ausstattung fernablesbar ist

§ 5 Abs. 2 HeizkostenV definiert den Begriff funktional: Eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung ist fernablesbar, wenn sie ohne Zugang zu den einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. Entscheidend ist also nicht die Funktechnik als solche, sondern dass niemand mehr die Wohnungstür öffnen muss, um die Werte zu erfassen. Ein Walk-by- oder Drive-by-System, bei dem die Werte vom Treppenhaus oder von der Straße aus erfasst werden, genügt dafür.

Seit dem 1. Dezember 2022 gilt zusätzlich: Neu installierte Geräte müssen an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. Und nach § 5 Abs. 5 HeizkostenV müssen die Geräte herstellerunabhängig interoperabel sein, damit ein anderer Dienstleister die Ausstattung selbst fernablesen kann; das dafür nötige Schlüsselmaterial ist kostenfrei bereitzustellen. Dieser Punkt wird oft überlesen, ist für eine WEG aber der wichtigste: Er ist die rechtliche Grundlage dafür, dass ein späterer Wechsel des Messdienstleisters nicht an den Geräten scheitert.

Die vier Fristen im Überblick

Die Frist zum 31. Dezember 2026 steht seit 2021 unverändert in der Verordnung. Eine Verlängerung ist auch jetzt, knapp sieben Wochen vor dem Stichtag, nicht erkennbar; in der Fachliteratur heißt es dazu nüchtern, wer auf eine Verlängerung in letzter Minute gehofft habe, warte bislang vergeblich (Rödl & Partner, Beitrag vom 26. Oktober 2026). Wer darauf plant, plant gegen den Verordnungstext.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie zuerst, ob überhaupt Handlungsbedarf besteht. Viele Gemeinschaften haben in den vergangenen Jahren turnusmäßig getauscht und sind längst fernablesbar ausgestattet. Ein Blick in die letzte Jahresabrechnung genügt häufig: Steht dort eine Position für die Ablesung vor Ort oder wurden Ablesetermine angekündigt, ist die Anlage vermutlich noch nicht umgerüstet.

Der Fahrplan für die letzten Wochen

Rechnen Sie vom Stichtag zurück, nicht vom heutigen Tag vorwärts. Entscheidend ist nicht, wann beschlossen wird, sondern wann montiert ist.

Drei Dinge gehen bei dieser Rückwärtsrechnung regelmäßig schief.

Die Einladungsfrist wird unterschätzt. Nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG soll die Einberufungsfrist mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Maßgeblich ist der Zugang beim letzten Eigentümer, nicht das Absenden. Viele Gemeinschaftsordnungen verlängern die Frist zudem auf vier Wochen. Und nach § 23 Abs. 2 WEG muss der Beschlussgegenstand in der Einladung bezeichnet sein — ein Tagesordnungspunkt „Verschiedenes" trägt den Umrüstungsbeschluss nicht. Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zur Einladung zur Eigentümerversammlung.

Der Umlaufbeschluss ist schneller, aber fragiler. Er kommt in wenigen Tagen zustande und genügt der Textform. Dafür muss er grundsätzlich allstimmig erfolgen: Eine Enthaltung oder schlicht keine Reaktion zählt als Ablehnung. Nur wenn die Gemeinschaft zuvor in einer Versammlung beschlossen hat, dass für diesen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt, reicht die einfache Mehrheit. Wer diesen absenkenden Beschluss nicht hat, setzt in einer zwanzigköpfigen Gemeinschaft auf zwanzig fristgerechte Rückmeldungen. Wie das Verfahren im Einzelnen läuft, steht im Beitrag zum Umlaufbeschluss.

Der volle Terminkalender entschuldigt nichts. Dass der Messdienstleister keinen Termin mehr frei hat, ist kein Grund, von der Nachrüstpflicht befreit zu sein. Die Ausnahme des § 5 Abs. 3 S. 2 HeizkostenV setzt deutlich mehr voraus (dazu unten), und ein voller Terminkalender des Messdienstes dürfte dafür regelmäßig nicht genügen.

Praxis-Tipp: Reservieren Sie den Montagetermin, bevor Sie beschließen, nicht danach. Viele Dienstleister halten einen Termin kurzfristig vor, und die Reihenfolge entscheidet im Dezember darüber, ob die Geräte noch in diesem Jahr hängen.

Für die meisten Gemeinschaften, die am 9. November noch nichts beschlossen haben, bleibt damit realistisch der Weg über § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG — die Beauftragung durch den Verwalter zur Fristwahrung. Was diese Befugnis trägt und was nicht, steht im nächsten Abschnitt. Wer es doch noch über einen Beschluss versucht, findet den fertigen Text im Muster-Beschlussantrag zur Umrüstung.

Wer in der WEG über die Umrüstung entscheidet

Die Ausstattung zur Verbrauchserfassung gehört zur zentralen Heizungsanlage und damit zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die Umrüstung ist deshalb Sache der Gemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers.

Der Beschluss in der Eigentümerversammlung

Maßgeblich ist § 19 Abs. 1 WEG: Soweit nichts vereinbart ist, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zählt die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausdrücklich dazu. Die Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Pflicht wie der Nachrüstpflicht fällt darunter. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Ein Ermessen, ob umgerüstet wird, hat die Gemeinschaft nicht. Ermessen besteht nur beim Wie: welcher Anbieter, Kauf oder Miete der Geräte, welche Vertragslaufzeit, welcher Zeitpunkt innerhalb der Frist.

Der Beschluss sollte deshalb mindestens vier Punkte festlegen:

1. Umfang: welche Geräte in welchen Einheiten getauscht oder nachgerüstet werden.
2. Anbieter und Angebot: konkret bezeichnet mit Datum und Gesamtsumme.
3. Eigentumsmodell: Kauf oder Miete, und bei Miete die Laufzeit in Jahren.
4. Finanzierung: aus der Erhaltungsrücklage, über den Wirtschaftsplan oder über eine Sonderumlage.

Einen fertig formulierten Beschlusstext mit allen vier Punkten, Varianten für Kauf und Miete und drei Finanzierungswegen finden Sie im Muster-Beschlussantrag zur Umrüstung.

Wenn die Zeit für eine Versammlung nicht mehr reicht

Viele Gemeinschaften haben ihre ordentliche Eigentümerversammlung im Frühjahr. Wer dort nichts beschlossen hat, steht jetzt vor der Frage, ob eine außerordentliche Versammlung überhaupt noch rechtzeitig stattfinden kann.

Hier greift § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die gesetzliche Nachrüstfrist ist genau ein solcher Fall. Der Verwalter darf die Umrüstung also auch ohne vorherigen Beschluss beauftragen, wenn sonst die Frist verstreicht.

Das ist eine Befugnis, keine Blankovollmacht. Sie deckt das, was zur Fristwahrung erforderlich ist, und nicht mehr. Ein zehnjähriger Gerätemietvertrag mit angeschlossener Abrechnungsdienstleistung geht über das Erforderliche hinaus und gehört in einen Beschluss. Der saubere Weg im Dezember ist deshalb die Trennung: Der Verwalter beauftragt fristwahrend die Umrüstung, und über die Laufzeit des Abrechnungsvertrags entscheidet die Versammlung im Frühjahr.

Praxis-Tipp für den Beirat: Fragen Sie jetzt schriftlich nach dem Umrüstungsstand, statt bis zur nächsten Versammlung zu warten. Welche Prüfaufgaben der Verwaltungsbeirat dabei hat, lesen Sie im eigenen Beitrag. Ein Musterschreiben dafür finden Sie am Ende dieser Seite.

Wenn die Gemeinschaft untätig bleibt

Bleibt die Gemeinschaft trotz allem untätig, ist der einzelne Eigentümer nicht machtlos. Nach § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Erfüllung der gesetzlichen Nachrüstpflicht gehört dazu. Dieser Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft und lässt sich notfalls gerichtlich durchsetzen.

Praktisch wichtig ist das vor allem für vermietende Eigentümer, denn sie tragen die wirtschaftlichen Folgen der Untätigkeit allein (dazu unten). Wer diesen Weg gehen will, sollte seinen Antrag auf Beschlussfassung schriftlich stellen und die Reaktion dokumentieren.

Wie viele Angebote die Gemeinschaft einholen muss

Lange galt bei Instanzgerichten die Faustregel, eine Gemeinschaft brauche drei Vergleichsangebote, sonst sei der Beschluss anfechtbar. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) verworfen. Maßgeblich ist danach, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls für eine Entscheidung ausreichen.

Für die Umrüstung heißt das: Wenn die Frist drängt und ein belastbares Angebot des bisherigen Dienstleisters vorliegt, kann ein einzelnes Angebot genügen. Die Einzelheiten dieser Entscheidung stehen im Beitrag zum Wegfall der Drei-Angebote-Regel.

Umgekehrt gilt aber auch: Je länger die Bindung, desto mehr Information ist nötig. Bei einem Vertrag mit zehn Jahren Laufzeit wird ein einziges Angebot der Entscheidungsgrundlage kaum gerecht.

Was die Umrüstung kostet

Belastbare Zahlen bekommen Sie nur aus Ihrem eigenen Angebot, denn Gerätezahl, Zugänglichkeit und Vertragsmodell unterscheiden sich stark. Für die Größenordnung, mit der Sie in die Versammlung gehen können, geben Marktübersichten aus dem Jahr 2026 folgende Spannen an:

Quellen: hellohousing und dotega, Stand 2026. Es handelt sich um Anbieter- und Marktangaben, nicht um verbindliche Preise.

Rechenbeispiel für ein Haus mit zwölf Wohnungen: vier Heizkostenverteiler je Wohnung, also 48 Geräte à 30 Euro plus 20 Euro Montage ergibt 2.400 Euro. Dazu zwölf Warmwasserzähler à 55 Euro mit 660 Euro und ein Gateway mit 300 Euro. In Summe rund 3.400 Euro, also etwa 280 Euro je Wohnung. Das deckt sich mit der Angabe von hellohousing, die für ein Haus mit sechs Wohnungen 1.500 bis 2.000 Euro ansetzt.

Diese Zahl ist nicht das Problem. Zum Problem wird die Folgeentscheidung: Bei Miete statt Kauf verschwindet der Betrag aus der Rücklage und taucht als laufende Position über zehn Jahre wieder auf. Welche Variante günstiger ist, entscheidet sich deshalb nicht am Anschaffungspreis, sondern an der Vertragslaufzeit.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich beide Varianten im selben Angebot ausweisen, Kauf und Miete, jeweils mit der Gesamtsumme über zehn Jahre. Ohne diese Gegenüberstellung lässt sich in der Versammlung nicht seriös abstimmen, und genau sie fehlt in den meisten Angeboten.

Das Kürzungsrecht trifft Eigentümer anders als Mieter

Dieser Punkt wird in fast allen Ratgebern verkürzt dargestellt, und die Verkürzung führt in der WEG regelmäßig zu falschen Erwartungen.

§ 12 Abs. 1 HeizkostenV gibt dem Nutzer zwei Kürzungsrechte:

• 15 Prozent, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, obwohl die Verordnung es verlangt.
• 3 Prozent, wenn entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 HeizkostenV keine fernablesbare Ausstattung installiert ist oder die Informationen nach § 6a HeizkostenV nicht mitgeteilt werden.

Entscheidend ist die Einschränkung, die § 12 Abs. 1 HeizkostenV anschließend macht: Diese Rechte bestehen nicht im Verhältnis zwischen einem Wohnungseigentümer und seiner Gemeinschaft.

Daraus folgen drei Konsequenzen, die in der Praxis oft durcheinandergehen:

Der vermietende Eigentümer sitzt damit in der Zange: Er haftet seinem Mieter gegenüber für eine Pflicht, deren Erfüllung er allein gar nicht herbeiführen kann, weil die Anlage der Gemeinschaft gehört. Das ist kein Konstruktionsfehler der Verordnung, sondern Folge der klaren Trennung zwischen Mietverhältnis und Wohnungseigentumsrecht. Sein Hebel ist nicht die Kürzung, sondern der Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG.

Praxis-Tipp für vermietende Eigentümer: Wenn Ihre Gemeinschaft die Umrüstung hinauszögert, dokumentieren Sie Ihre Anträge und Nachfragen schriftlich. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft oder den Verwalter setzt voraus, dass Sie auf die Pflicht hingewiesen und auf eine Beschlussfassung hingewirkt haben. Mündliche Nachfragen in der Versammlung reichen als Nachweis selten aus.

Die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a

Die Umrüstung löst eine Folgepflicht aus, die gern übersehen wird. Sobald fernablesbare Ausstattungen installiert sind, sind die Nutzer nach § 6a Abs. 1 HeizkostenV monatlich über ihren Verbrauch zu informieren. Diese Pflicht besteht seit dem 1. Januar 2022 und knüpft allein an die Fernablesbarkeit an, nicht an ein weiteres Datum.

Nach § 6a Abs. 2 HeizkostenV muss die monatliche Mitteilung drei Angaben enthalten:

1. den Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden,
2. einen Vergleich mit dem Vormonat und mit dem Vorjahresmonat desselben Nutzers,
3. einen Vergleich mit einem durchschnittlichen Normalverbraucher derselben Nutzerkategorie.

Ausgeliefert wird diese Mitteilung in der Praxis nicht von der Verwaltung, sondern vom Messdienstleister. Ob sie im vereinbarten Leistungsumfang steckt oder als eigenes Modul berechnet wird, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter erheblich, und genau daran scheitern die Fristen häufiger als an der Technik. Wie ein großer Anbieter Jahresabrechnung und unterjährige Verbrauchsinformation voneinander trennt, zeigt die Leistungsübersicht zur Heizkostenabrechnung (Anzeige). Als Vergleichsmaßstab beim Lesen des eigenen Angebots ist das brauchbar: Steht die monatliche Information dort nicht ausdrücklich drin, ist sie vermutlich nicht beauftragt.

Wird sie versäumt, greift wiederum das Kürzungsrecht von 3 Prozent aus § 12 Abs. 1 HeizkostenV, mit derselben Einschränkung wie oben: im Verhältnis Mieter zu vermietendem Eigentümer ja, im Verhältnis Eigentümer zu Gemeinschaft nein. Wichtig für vermietende Eigentümer: Fehlen die Fernablesbarkeit und die monatliche Information, summieren sich die beiden Kürzungsrechte. Aus 3 Prozent werden dann 6.

Praxis-Tipp: Klären Sie vor Vertragsschluss ausdrücklich, ob die monatliche Verbrauchsinformation im Preis enthalten ist und auf welchem Weg sie zugestellt wird. Ein reines Onlineportal, für das sich jeder Nutzer selbst registrieren muss, erfüllt die Mitteilungspflicht nicht zwangsläufig.

Transparenz allein senkt allerdings keine Kosten. Der größte Hebel auf der Heizkostenrechnung ist nicht die Ablesetechnik, sondern der Arbeitspreis des Liefervertrags, mit dem die Gemeinschaft ihre Zentralheizung versorgt. Läuft dieser Vertrag noch in der Grundversorgung oder in einer automatisch verlängerten Preisstufe, liegt dort regelmäßig mehr Einsparung als im gesamten Zählertausch. Ein Vergleich der Gastarife (Anzeige) macht die Spanne für den Jahresverbrauch der Liegenschaft sichtbar und gehört als Zahl in dieselbe Versammlung wie der Umrüstungsbeschluss.

Der Messdienstvertrag ist die eigentliche Falle

Die Umrüstung selbst ist technisch unspektakulär. Teuer wird sie über den Vertrag, der daran hängt.

Das übliche Modell ist Gerätemiete: Der Dienstleister stellt die Geräte, die Gemeinschaft zahlt eine jährliche Miete, und die Laufzeit orientiert sich an der Nutzungsdauer der Geräte, also typischerweise zehn Jahre. Wer im Dezember 2026 unter Zeitdruck unterschreibt, bindet die Gemeinschaft bis weit in die 2030er Jahre.

Vier Punkte gehören deshalb vor der Unterschrift geprüft:

• Laufzeit und Verlängerung. Läuft der Vertrag automatisch weiter, wenn nicht gekündigt wird, und mit welcher Frist? Eine stillschweigende Verlängerung um mehrere Jahre ist verbreitet.
• Kauf statt Miete. Über zehn Jahre gerechnet ist der Kauf häufig günstiger, macht die Gemeinschaft unabhängiger und erleichtert einen späteren Anbieterwechsel. Dafür belastet er die Erhaltungsrücklage sofort. Umgekehrt sind die Mietkosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV als Betriebskosten umlagefähig — das verschiebt die Last bei vermieteten Einheiten auf die Mieter.
• Wechsel von Kauf auf Miete. Wer bisher gekaufte Geräte hatte und nun auf Mietgeräte umstellt, muss die Nutzer vorher informieren. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats, ist die Anmietung nach § 4 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV unzulässig. Diesen Schritt im Dezember zu übersehen, macht den ganzen Vorgang angreifbar.
• Interoperabilität und Schlüsselübergabe. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass die Geräte die Anforderungen des § 5 Abs. 5 HeizkostenV erfüllen und das Schlüsselmaterial bei einem Anbieterwechsel kostenfrei herausgegeben wird. Genau das schreibt die Verordnung vor, und genau daran scheitern Wechsel in der Praxis.

Praxis-Tipp: Trennen Sie im Beschluss die Umrüstung von der Abrechnungsdienstleistung. Beides im selben Vertrag zu bündeln ist bequem, koppelt aber zwei Entscheidungen mit ganz unterschiedlicher Halbwertszeit aneinander.

Ausnahmen: technische Unmöglichkeit, unangemessener Aufwand, unbillige Härte

§ 5 Abs. 3 S. 2 HeizkostenV lässt die Nachrüstpflicht entfallen, wenn sie technisch nicht möglich ist, zu einem unangemessenen Aufwand führt oder eine unbillige Härte darstellt. Alle drei Ausnahmen sind eng zu verstehen, und die Darlegungs- und Beweislast trägt derjenige, der sich darauf beruft.

Technische Unmöglichkeit meint, dass sich am konkreten Heizkörper oder an der konkreten Leitungsführung keine fernablesbare Ausstattung anbringen lässt. Dass ein Funksignal schlecht durchdringt, genügt nicht, solange eine Signalverstärkung möglich ist.

Unangemessener Aufwand und unbillige Härte zielen auf ein grobes Missverhältnis zwischen Aufwand und Nutzen. Das ist keine allgemeine Kostenbremse. Der Umstand, dass eine Gemeinschaft die Ausgabe ungern tätigt, begründet keine Härte. Auch ein noch laufender Mietvertrag über die alte Technik trägt die Ausnahme regelmäßig nicht — und der volle Terminkalender des Messdienstes erst recht nicht.

Wichtig für die Dokumentation: Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss sie belegen. Eine pauschale Feststellung im Protokoll trägt nicht. Sinnvoll ist eine schriftliche Stellungnahme eines Fachbetriebs, die sich auf die konkrete Anlage bezieht und im Protokoll in Bezug genommen wird.

Frist verpasst: Was ab dem 1. Januar 2027 gilt

Am 1. Januar 2027 passiert zunächst nichts Sichtbares. Es gibt keine Behörde, die kontrolliert, und die Heizkostenverordnung kennt für diesen Verstoß kein Bußgeld. Das verleitet zu der Annahme, die Frist sei folgenlos. Das ist sie nicht, sie wirkt nur zeitversetzt — und zwar genau dann, wenn im Frühjahr die Abrechnungen kommen.

Die Pflicht besteht unverändert weiter. Der Fristablauf beendet sie nicht. Eine Gemeinschaft, die im Januar umrüstet, erfüllt die Pflicht verspätet, aber sie erfüllt sie. Der Zeitraum ohne fernablesbare Ausstattung bleibt allerdings angreifbar.

Mieter können kürzen, und zwar möglicherweise doppelt. Fehlt die fernablesbare Ausstattung, kann der Mieter seinen Kostenanteil um 3 Prozent kürzen. Fehlt zusätzlich die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a HeizkostenV, kommt ein weiteres Kürzungsrecht von 3 Prozent hinzu; beide summieren sich. Der Mieter muss das allerdings selbst geltend machen — darauf zu setzen, dass niemand nachrechnet, ist bei zunehmend automatisierten Abrechnungsprüfungen eine schlechte Wette.

Die Kürzung bleibt beim vermietenden Eigentümer hängen. Er zahlt seinen Anteil an der Gemeinschaftsabrechnung ungekürzt und kann gegenüber der Gemeinschaft nicht kürzen. Die Differenz trägt er selbst.

Was jetzt zu tun ist, je nach Rolle:

• Verwaltung: Umrüstung unverzüglich nachholen und das Datum dokumentieren. Die Eigentümer schriftlich informieren, warum die Frist nicht gehalten wurde und wann montiert wird. Diese Dokumentation ist die Grundlage der Verteidigung gegen den Vorwurf einer Pflichtverletzung.
• Beirat: Auf einen Termin drängen und ihn protokollieren lassen. Die Frage gehört auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung, nicht unter „Verschiedenes".
• Vermietende Eigentümer: Die eigene Betriebskostenabrechnung prüfen, bevor sie rausgeht. Wer eine Kürzung erwartet, sollte sie einplanen statt sie später zu bestreiten. Parallel den Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG schriftlich geltend machen.
• Selbstnutzende Eigentümer: Ein Kürzungsrecht gegenüber der Gemeinschaft haben Sie nicht. Ihr Hebel ist der Beschlussantrag und, wenn die Gemeinschaft blockiert, die Beschlussersetzungsklage.

Was Sie jetzt konkret tun

Als Verwaltung: Bestandsaufnahme je Liegenschaft, Angebot einholen, Montagetermin reservieren, und dort, wo keine Versammlung mehr rechtzeitig möglich ist, die Beauftragung auf § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG stützen und die Eigentümer schriftlich darüber informieren.

Als Beirat: Umrüstungsstand schriftlich abfragen, das Angebot auf Laufzeit und Kauf-Miete-Alternative prüfen, und darauf achten, dass der Beschlusstext die Vertragslaufzeit ausdrücklich benennt.

Als selbstnutzender Eigentümer: Nachfragen und gegebenenfalls einen Tagesordnungspunkt beantragen. Ein Kürzungsrecht gegenüber der Gemeinschaft haben Sie nicht, einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG schon.

Als vermietender Eigentümer: Nachfragen, schriftlich dokumentieren und die eigene Betriebskostenabrechnung im Blick behalten. Die Kürzung Ihres Mieters bleibt sonst an Ihnen hängen.

Häufige Fragen

Gilt die Frist auch für Wasserzähler?

§ 5 HeizkostenV erfasst die Ausstattung zur Verbrauchserfassung für Heizung und Warmwasser. Warmwasserzähler für die zentrale Warmwasserversorgung fallen darunter. Kaltwasserzähler regelt die Heizkostenverordnung dagegen nicht; für sie gelten das Mess- und Eichrecht sowie landesrechtliche Vorgaben.

Was passiert am 1. Januar 2027, wenn nichts geschehen ist?

Es gibt keine Behörde, die am 1. Januar 2027 klingelt, und kein Bußgeld nach der Heizkostenverordnung. Die Sanktion ist zivilrechtlich: Mieter dürfen ihren Kostenanteil um 3 Prozent kürzen, bei zusätzlich fehlender monatlicher Verbrauchsinformation um weitere 3 Prozent. Der Verwalter setzt sich einer Haftung wegen Pflichtverletzung aus, und die Pflicht selbst besteht unverändert weiter.

Kommt die Frist noch einmal ins Rutschen?

Danach sieht es nicht aus. Die Frist steht seit 2021 unverändert in der Verordnung, und rund sieben Wochen vor dem Stichtag gibt es keinen Entwurf, der sie verschöbe (Rechtsstand: 9. November 2026). Eine Planung, die auf eine Verlängerung setzt, ist deshalb keine Planung.

Was kostet die Umrüstung?

Für den Kauf nennen Marktübersichten 10 bis 30 Euro je Heizkostenverteiler, 15 bis 25 Euro Montage je Gerät und 250 bis 350 Euro für das Gateway. Bei drei bis fünf Geräten je Wohnung landet ein Mehrfamilienhaus damit grob bei 250 bis 300 Euro je Wohnung. Die Mietvariante verteilt diesen Betrag über die Vertragslaufzeit, summiert sich über zehn Jahre aber häufig höher. Verbindlich ist allein Ihr Angebot.

Können wir die Umrüstung auf 2027 schieben, wenn schon beauftragt ist?

Die Verordnung verlangt, dass die Ausstattung bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht ist, nicht dass sie beauftragt ist. Ein unterschriebener Vertrag ohne Montage erfüllt die Pflicht nicht. Er ist aber ein starkes Argument gegen den Vorwurf einer Pflichtverletzung des Verwalters.

Wer trägt die Kosten der Umrüstung?

Die Umrüstung betrifft das gemeinschaftliche Eigentum. Die Kosten tragen deshalb alle Eigentümer nach dem geltenden Verteilungsschlüssel, in der Regel nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Die Gerätemiete und die Abrechnungskosten sind laufende Kosten und in der Jahresabrechnung auszuweisen.

Muss jede Wohnung einzeln zustimmen?

Nein. Der Beschluss der Gemeinschaft bindet alle Eigentümer. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen zu dulden, die einem Beschluss entsprechen. Der Zutritt zur Montage der Geräte ist damit auf Grundlage des Umrüstungsbeschlusses zu gewähren. Im Mietverhältnis gilt nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV Entsprechendes: Der Mieter kann die Umrüstung nicht blockieren.

Fazit

Die Nachrüstpflicht ist rechtlich unspektakulär und terminlich unerbittlich. Sieben Wochen vor dem Stichtag geht es nicht mehr um die Frage, welcher Anbieter der beste ist, sondern darum, ob die Geräte am 31. Dezember hängen. Für Gemeinschaften, die noch nichts beschlossen haben, führt der Weg deshalb meist über § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG — und die Entscheidung über Laufzeit und Kauf oder Miete gehört dann getrennt davon in die Frühjahrsversammlung. Wird die Frist gerissen, ist das kein Weltuntergang, aber es wird teuer für die vermietenden Eigentümer: Sie tragen die Kürzung ihrer Mieter allein, weil § 12 Abs. 1 HeizkostenV ihnen gegenüber der eigenen Gemeinschaft genau dieses Recht verwehrt.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 4 HeizkostenV (Pflicht zur Verbrauchserfassung), insbesondere Abs. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 5 HeizkostenV (Ausstattung zur Verbrauchserfassung), insbesondere Abs. 2 bis Abs. 5 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 6a HeizkostenV (Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen), insbesondere Abs. 1 und Abs. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 7 HeizkostenV (Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme), Abs. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 12 HeizkostenV (Kürzungsrecht), insbesondere Abs. 1 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 14 WEG (Pflichten des Wohnungseigentümers), Abs. 1 Nr. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 18 WEG (Verwaltung und Benutzung), Abs. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 19 WEG (Ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung), Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 23 WEG (Wohnungseigentümerversammlung), Abs. 2 und Abs. 3 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 24 WEG (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift), Abs. 4 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), Abs. 1 Nr. 2 – Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de
• BGH, Urteil vom 27. März 2026, Az. V ZR 7/25 (keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten) – Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs
• Andreas Griebel, Heizkostenverteiler: Austauschfrist Ende 2026, Rödl & Partner, Fokus Immobilien, 26. Oktober 2026 – Beitrag bei roedl.com
• Kostenspannen: hellohousing, Funkzählerpflicht und dotega, Fernablesbare Heizkostenverteiler 2026, jeweils Stand 2026

Rechtsstand dieses Beitrags: 9. November 2026.